İZALEYİ ŞUYU (ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ) DAVA REHBERİ
İZALEYİ ŞUYU DAVALARI
İzaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davaları paylı veya elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda ortaklığın sona erdirilmesi için başvurulan dava türüdür. Son yıllarda, bilhassa 2014 yılında yürürlüğe giren 6537 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunla tarım arazilerinin devir işlemleri, miras yolu ile intikali, asgari tarımsal arazi ve yeter gelirli tarım arazisi büyüklüklerinin belirlenmesi ve bölünmelerinin önlenmesine ilişkin düzenlenen hükümler sebebiyle tarımsal arazilerde izaleyi şuyu davaları ile paylaşım yapılmaktadır.
Bu kanun ile mirasta yer alan tarım arazilerinin paylaşımı oldukça güçleştiğinden fazla mirasçısı bulunan tarım arazilerindeki ortaklığın izaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ile sona erdirilmesi neredeyse tek çare haline gelmiştir.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?
Türk Medeni Kanunu 698. Maddesine göre hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Kanun maddesinde de açıkça ifade edildiği üzere paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyet halindeki malın paydaşlarından birinin ortaklığın giderilerek kişisel mülkiyet kurulmasını talep etmesi durumudur.
İzaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi), paylı veya elbirliği mülkiyeti halinde paydaşların paylaşım hususunda aralarında anlaşma sağlayamadıkları durumda paylaşımı hakimden talep etmeleridir.
Kayseri Tarımsal Arazilerde Bölünebilme Sınırları Nelerdir?
Tarımsal araziler, Bakanlıkça belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında İFRAZ EDİLEMEZ, BÖLÜNEMEZ.
Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü ise Arazinin bulunduğu İlçedeki, ortalama bir ailenin geçimini sağlayacak geliri elde edebileceği arazi büyüklüğüdür.
Yeter Gelirli Tarımsal Arazi Büyüklüğü Kayseri’nin tüm ilçelerinde farklılık arz etmektedir. Kocasinan, Melikgazi, Talas, Develi, Hacılar, Bünyan, Akkışla, Felahiye, İncesu, Özvatan, Pınarbaşı, Sarıoğlan, Sarız, Tomarza, Yahyalı ve Yeşilhisar için yeter gelirli tarım arazilerinin büyüklükleri yandaki tabloda m2 cinsinden verilmiştir.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasını Kimler Açabilir?
İzaleyi şuyu davasını taşınır veya taşınmaz malın paydaşlarından her biri bu davayı açabilir. Bir veya birkaç paydaş tarafından açılan bu davada diğer tüm paydaşlar davalı olarak gösterilecek ve davaya dahil edilecektir. Şayet dava devam ederken davacı veya davalılardan birisi vefat ederse muhakkak bunun mirasçıları da davaya dahil edilecektir.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Hangi Mahkemede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemeler, taşınır veya taşınmaz mal ve haklar için dava konusu malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise ortaklığa konu taşınmaz var ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, ortaklıkta yalnızca taşınır var ise davalılardan birinin son yerleşim yeridir.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasının Aşamaları Nelerdir?
1- Davayı açacak olan paydaş mirasçılar Sulh Hukuk Mahkemesi veya noterden veraset ilamı almalılardır.
2- İzaleyi Şuyu davaları için 01.09.2023 tarihinden itibaren zorunlu arabuluculuk dava şartı getirildiğinden öncelikle arabulucuya başvuru yapılmalıdır. Şayet arabulucuya başvurulmaksızın dava açılması yoluna gidilir ise dava şartı yokluğundan dava reddedilecektir.
3- Arabuluculuk sürecinde de anlaşılamaması durumunda görevli ve yetkili mahkemede arabuluculuk son tutanağıyla birlikte dava açılacaktır.
4- Dava basit yargılama usulüne tabi olduğundan dava dilekçesi ve cevap dilekçesi aşamalarından sonra layihalar aşaması sona erecektir.
5- Mahkeme taşınmaz veya taşınırın aynen taksime elverişli olup olmadığını, malın değerini tespit etmek için keşif yaparak bilirkişi raporu aldırır.
6- Davacı veya davalıların hepsi aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ediyorsa malların aynen taksimi mümkün ise aynen taksimi yapılır, aynen taksim mümkün değilse dava reddedilir. Davacı veya davalılardın bir kısmı aynen taksim diğer bir kısmı satış suretiyle ortaklığın giderilmesini talep ediyorsa öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığı değerlendirilir bu mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
7- Ortaklığın satış suretiyle sona erdirilmesine karar verilmiş ise ortakların hepsinin onayı ile ortaklar arası özel açık artırma yapılır. Ortakların birinin bile özel açık artırmaya onay vermediği durumda herkese açık olan genel açık artırma yapılır.
8- Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen satış kararının kesinleşmesinin ardından dosya satış memurluğuna gönderilir. Satış Memurluğu malın güncel değerini belirlemek için kıymet takdiri raporu aldırır ve bu raporu ortaklara tebliğ eder. Ortakların Kıymet Takdirine yapacağı itirazları satışa karar veren Sulh Hukuk Mahkemesi inceler.
9- Kıymet Takdirinin kesinleşmesinin ardından satış memurluğu tarafından satış şartnamesi düzenlenir ve açık artırmaya ilişkin satış ilanı ile birlikte ilan edilir. Satış ilanı satıştan en az 1 ay önce yapılmalıdır. Satış ilanı ortakların her birine tebliğ edilir.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davalarında Açık Artırma Nasıl Yapılır?
Satış memurluğu tarafından ihale İcra İflas Kanunu 115. Maddesine göre yapılacaktır. Bu maddeye göre;
Birinci ve ikinci ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılır. Şartların yerine gelmesi hâlinde mal, en yüksek teklif verene ihale edilir. Şu kadar ki, artırma bedelinin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır.
Artırmanın sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer.
İhale alıcısının en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmaması hâlinde alınan teminat iade edilmeyip öncelikle satış masraflarından düşülmek üzere hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.
İcra müdürü, elektronik satış portalında artırma bittikten sonraki ilk iş gününde artırmanın sonucuyla ilgili bir artırma sonuç tutanağı düzenler ve bu tutanaktaki bilgileri aynı gün satış portalında ilan eder. Tutanakta; ihalenin hangi gün ve saatte tamamlandığı, şartlar yerine gelmişse en yüksek teklifi verene malın ihale edildiği, tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelinin icra dairesi hesabına yatırılması gerektiği ve şartlar yerine gelmediği takdirde ihalenin hangi gerekçeyle yapılamadığı belirtilir.
Satış talebi teklif verme başladıktan sonra geri alınamaz. Teklif verme süresinin bitimine kadar borcun tamamen ödenmesi hâlinde satış durdurulur.
İcra müdürü, asgari ihale bedelinin teklif edilmediği, en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı veya teklif verme süresinin bitiminden önce borcun ödendiği hâllerde, ihalenin yapılamadığını veya iptal edildiğini tutanakla tespit eder. Asgari ihale bedelinin teklif edilmediği veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmadığı hâllerde ikinci artırma, birinci artırmadaki şartlar çerçevesinde daha önce ilan edilen tarihte başlar.
Artırmada, alıcı çıkmazsa veya bu maddede yazılı şartlar gerçekleşmezse alacaklı, önceki satış talebinden kalan satış isteme süresi içinde satış günü verilmesini talep edebilir. Satış isteme süresi satış talebiyle birlikte durur ve duran bu süre, ihalenin yapılamadığına veya iptal edildiğine ilişkin tutanak tarihinden itibaren kaldığı yerden işlemeye başlar.
İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş gününde elektronik satış portalından kaynaklanan teknik sebeplerle, artırmanın son on dakikası içinde teklif verilemediğini satış portalı kayıtlarından tespit ederse artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir; kararda artırmanın başlayacağı ve biteceği tarih ve saatleri gösterir ve tüm bu hususları satış portalında derhâl duyurur. Bu durumda artırmanın başlangıç tarihi, artırma süresinin uzatılmasına karar verildiği tarihten itibaren üç günü geçemez. Bu süre içinde, daha önce en yüksek teklif veren teklifiyle bağlı olacağı gibi yeni istekliler de teminatı yatırmak suretiyle artırmaya katılabilir.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davalarında Açık Artırmada Hissedarların Önceliği Var Mıdır?
İzaleyi Şuyu Davalarında paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır. Açık Artırmaya katılan herkes eşit konumda olacaktır.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davaları Ne Kadar Sürer?
Bu soruya net bir yanıt verilememekte olup Kayseri’de İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) davaları yaklaşık olarak 1-1.5 yıl sürmektedir. İzaleyi Şuyu davalarında verilen kararlar için istinaf kanun yolu açık olup temyiz kanun yolu kapalıdır.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Masrafları Kim Öder?
İzaleyi Şuyu davasında masrafları davacı taraf üstlenmektedir. Ancak dava neticesinde yapılan tüm masraflar payları oranında diğer ortaklara yükletilecektir. Bu nedenle masrafların minimum düzeyde tutulması davacı ve davalı tarafların yararına olacaktır.
Mirasçısı olduğum taşınmaz için İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Açılmış Ancak Hissemi Satmak İstemiyorum. Ne Yapmalıyım?
Ortaklığın giderilmesi davasının bazı durumlarda reddedilmesini sağlayabilirsiniz. Bu durumlar şunlardır:
Hukuki bir işlem gereği: Paylı mülkiyetin devam ettirilmesi yükümlülüğü bulunan hallerde, ortaklığın giderilmesi istenilemez. Örneğin, taraflar arasında yapılmış bir sözleşme veya anlaşma ile paylı mülkiyetin belirli bir süre devam ettirilmesi kararlaştırılmışsa, bu süre içinde dava açılamaz.
Paylı malın sürekli bir amaca özgülenmesi: Eğer paylı mal belirli bir amaca yönelik kullanılmışsa ve bu amaç doğrultusunda paylı mülkiyetin devam etmesi gerekiyorsa, ortaklığın giderilmesi davası uygun olmayabilir.
Uygun olmayan zamanda: Davanın açılacağı zaman konusunda dürüstlük kuralına uyulmalıdır.
Tapuda şerh bulunması durumunda: Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmi şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bu gibi durumlar, ortaklığın giderilmesi talebini kısıtlayabilir.
Bu durumlardan biri mevcut ise mutlaka Kayseri Gayrimenkul Avukatlarından hukuki danışmanlık alarak gerekli savunmaları yapmanızı öneririz.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davasında Davalıyım Avukat Tutmama Gerek Var Mı?
İzaleyi Şuyu davalarında davacı veya davalı olmanın ayrımı olmadığından hak kaybı yaşamamanız için davalı olduğunuz durumlarda da Kayseri İzaleyi Şuyu Avukatları ile çalışmanızı öneririz.
İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davalarında Avukatlık Ücreti Ne Kadardır?
Kayseri İzaleyi Şuyu Avukatları Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinde belirlenen ücretten az olmamak kaydıyla akdi vekâlet ücretini kendisi belirleyebilir.