Devletin Tapulu Araziye El Koyması (İstimlak) Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Kamulaştırma nedir?

Kamulaştırma (eski adıyla istimlak), devlet veya kamu tüzel kişilerin, kamu yararı taşıyan projeler için özel mülkiyetteki taşınmazları bedelini peşin ödeyerek zorla edinmesidir. Anayasa’nın 46. maddesi uyarınca kamu yararı bulunması şartıyla, kanunda belirtilen usule göre ve gerçek bedeli peşin ödenmek koşuluyla devlet, özel mülkiyete konu bir taşınmazın tamamını veya bir kısmını kamulaştırabilir. Kısaca, mülkiyet hakkı Anayasa ile korunan temel bir hak olsa da kamu yararı gerekçesiyle kanunla sınırlandırılabilir ve kamulaştırma bu sınırlamanın en belirgin örneklerinden biridir.

Kamulaştırma genellikle yol, baraj, okul, hastane, enerji hattı gibi altyapı ve üstyapı projeleri için başvurulan bir yöntemdir. Örneğin arsa kamulaştırma süreci, bir bölgede yeni bir karayolu geçirilmesi veya tren hattı döşenmesi gerektiğinde devreye girer. Kamu idaresi, projenin gerektirdiği güzergahta kalan tapulu arazileri satın alamazsa, kamulaştırma yoluna giderek bedelini ödemek suretiyle bu arazileri elde eder. Böylece hem kamu hizmeti hayata geçirilir hem de arazi sahibine yasal olarak belirlenmiş bir kamulaştırma bedeli ödenir.

Devletin Tapulu Araziye El Koyması Yasal mıdır?

Bir vatandaşın tapulu (resmi tapu kaydı olan) arazisine devletin el koyması, ancak Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen koşullar sağlandığında yasaldır. Aksi takdirde keyfi olarak, hiçbir prosedüre uymadan devletin mülke el koyması yasal değildir ve mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir. Kamulaştırmanın yasal olabilmesi için temel şartlar şunlardır:

• Kamu Yararı Kararı: Öncelikle yapılacak işlemin kamu yararına olduğuna dair yetkili mercilerce alınmış bir karar olmalıdır (örneğin bir karayolu veya okul yapımı kamu yararı gerekçesidir).
• Yetkili İdare ve Usul: Kamulaştırma kararı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda öngörülen usule uygun biçimde ve yetkili kamu kurumu tarafından alınmalıdır. Belediye, il özel idaresi, Karayolları Genel Müdürlüğü gibi ilgili idareler kendi görev alanlarındaki projeler için kamulaştırma işlemi yapabilir.
• Peşin ve Adil Bedel Ödenmesi: Tapulu arazinin malikine, taşınmazın gerçek değeri tespit edilip nakden ve peşin ödenmelidir. (Kanunda taksitle ödeme istisnaları belirtilmiş olsa da genel kural peşin ödemedir. Malik rızası olmasa bile kamu yararı varsa ve bedel adil şekilde ödenirse, bu işlem hukuken geçerli sayılır.

Yukarıdaki şartlar yerine getirilmeden, devletin tapulu bir araziye el koyması mevzuata aykırıdır. Örneğin kamu yararı kararı olmadan ya da bedel ödemeden bir arazinin işgal edilmesi durumunda, bu eylem kamulaştırma değil “kamulaştırmasız el atma” olarak nitelendirilir ve hukuka aykırıdır. Böyle bir durumda arazi sahibi, hakkını yasal yollarla arayabilir (bu konuya aşağıda ayrıca değinilecektir). Özetle, Devlet tapulu arazinize el koyabilir mi? Evet, ancak yalnızca yukarıdaki yasal süreç işletilir ve hakkınız olan bedel ödenirse; aksi halde bu işlem yasal değildir.

Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?

Kamulaştırma süreci, belirli adımları izleyen resmi bir prosedürdür ve vatandaşların bu süreci anlaması haklarını koruması açısından çok önemlidir. Arsa kamulaştırma süreci genel hatlarıyla şu şekilde ilerler:

1. Kamu Yararı Kararı Alınması: İdare (örneğin belediye meclisi, ilgili bakanlık veya Cumhurbaşkanlığı), projenin kamu yararına olduğunu belirten bir karar alır. Bu karar olmadan kamulaştırma işlemi başlatılamaz.
2. Taşınmazın Tespiti ve Değerleme: İdare, kamulaştırılacak tapulu araziyi tespit eder ve kendi bünyesinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonu aracılığıyla taşınmazın değerini belirlemeye çalışır. Bu aşamada araziye dair tapu kayıtları, imar durumu, emlak vergisi değeri, piyasa fiyatları gibi bilgiler toplanır. İdare, belirlediği bu bedel üzerinden arazi sahibine bir uzlaşma teklifi iletir.
3. Uzlaşma (Pazarlık) Aşaması: Taşınmaz maliki ile idare, belirlenen bedel üzerinden anlaşmaya çalışır. Malik önerilen tutarı kabul ederse, taraflar bir uzlaşma tutanağı imzalar. İdare, tutanak imzalandıktan sonra en geç 45 gün içinde bedeli ödeyerek taşınmazın tapusunu kendi adına tescil ettirir. Anlaşma sağlandığında arazi rızayla kamulaştırılmış olur ve malik sonradan bedel ya da işleme itiraz edemez.
4. Davanın Açılması (Bedel Tespiti ve Tescil): Malik uzlaşma teklifini kabul etmez veya bedeli düşük bulursa, idarenin tek taraflı olarak taşınmazı alabilmesi için dava açması gerekir. Bu durumda ilgili kamu kurumu, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili” davası açar. (Halk arasında bu hukuki süreç kamulaştırma davası veya istimlak davası olarak da anılır.) Dava açılırken idare, kendi belirlediği bedeli genellikle peşin olarak mahkeme veznesine depo eder veya hazır eder. Bu yargılama basit yargılama usulüne tabidir ve diğer davalara kıyasla nispeten hızlı sonuçlanır. Nitekim uygulamada kamulaştırma davalarının ilk derece mahkemesinde ortalama 10-12 ay içinde sonuçlanması mümkündür. Yargılama giderleri idare tarafından karşılandığı için, bu davada malikin harç ve masraf yükü bulunmaz. Dava devam ederken, taşınmaz mülkiyeti henüz idareye geçmediğinden malik kullanmaya devam edebilir.
5. Mahkeme Süreci ve Tescil: Mahkeme, taşınmazın gerçek değerini belirlemek üzere bilirkişi incelemesi yaptırır. Hakim ve bilirkişi heyeti taşınmazın bulunduğu yerde keşif yaparak araziyi inceler, varsa üzerindeki yapı ve eklentileri değerlendirir.  Bilirkişi kurulu, Kanun’da belirtilen kıstaslara göre (aşağıda detaylı değinilecek) bir değer tespiti raporu hazırlar. Tarafların bu rapora itiraz hakları vardır. Mahkeme, incelemeler sonucunda taşınmazın kamulaştırma bedelini kesin olarak hükme bağlar. İdare, mahkemenin belirlediği bu bedeli malike öder ve karar ile birlikte taşınmazın tapusu idare adına tescil edilir. Ödeme yapılıp tapu tescili gerçekleştiğinde, malik taşınmazını boşaltmak durumundadır ve kamulaştırma işlemi tamamlanır.

Süreç bu şekilde sonuçlandığında, kamulaştırılan arazi artık kamu kurumunun mülkiyetine geçmiş olur. Malik ise hesabına yatan kamulaştırma bedeli ile zaruri olarak mülkünden vazgeçmiş olacaktır. Görüldüğü üzere, kamulaştırma süreci belli aşamalara ve yasal sürelere tabidir; bu nedenle malikler, tebligatları ve dava aşamalarını yakından takip etmelidir.

Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Kamulaştırma bedeli hesaplanırken arazinin cinsi, yüzölçümü, konumu, üzerindeki yapılar gibi birçok kriter dikkate alınır.

Devlet, kamulaştırdığı arazinin bedelini tek taraflı belirleyemez; bu bedel yasal kriterlere göre saptanır ve gerekirse mahkeme tarafından hakkaniyete uygun biçimde düzeltilir. Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca, taşınmazın değeri belirlenirken şu başlıca faktörler göz önünde bulundurulur.

• Taşınmazın türü, yüzölçümü ve konumu: Arazinin arsa, tarla, bağ/bahçe veya arsa niteliğinde olup olmadığı, metrekare büyüklüğü, imar durumu ve bulunduğu mevki değeri etkileyen temel unsurlardır. Şehir merkezindeki bir arsa ile kırsaldaki bir tarla aynı kriterlerle değerlendirilmez.
• Arazinin getirisi veya emsal satışları: Taşınmaz bir tarım arazisi ise, arazinin olduğu gibi kullanılması halinde getireceği yıllık net gelire bakılabilir. Buna karşılık arsa kamulaştırma sürecinde, özellikle emlak piyasasındaki emsal satış değerleri esas alınır. Yani kamulaştırma gününe yakın zamanda, aynı bölgedeki benzer nitelikte arsaların kaç liraya satıldığı önemli bir ölçüt kabul edilir. Bu emsal karşılaştırması, arsanın gerçek piyasa değerini yansıttığı için bedel tespitinde anahtar rol oynar.
• Üzerindeki yapılar ve diğer unsurlar: Taşınmaz üzerinde bina, yapı, ağaç, mahsul gibi değer artırıcı unsurlar varsa, bunların ayrı ayrı değeri hesaplanır. Örneğin arazide ev, ahır gibi yapılar bulunuyorsa, bunların yapım maliyeti ve yıpranma payı; ağaçlık bir alan ise ağaçların cinsi, yaşı ve değeri dikkate alınır.
• Resmi kayıtlar ve diğer objektif ölçütler: Taşınmazın varsa vergi beyanındaki değeri, daha önce kamu kurumlarınca yapılmış değerleme çalışmaları ve Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul gören gayrimenkul değerleme standartları gibi kriterler de değerlendirmeye katılır.

Kamulaştırma bedelinin adil olması esastır. Bu bedel, malikin taşınmazını serbest piyasada satması halinde elde edebileceği gerçek değere yakın olmalıdır. Uygulamada, idarelerin başlangıçta teklif ettiği tutarlar bazen düşük kalabilmektedir. Özellikle hızlı gelişen bölgelerde arazi fiyatları yükseliş trendinde olabileceğinden, değerleme yapılırken güncel piyasa koşullarının göz önünde bulundurulması gerekir. Mahkeme sürecinde atanan bilirkişi heyeti, yukarıda sayılan tüm unsurları bilimsel yöntemlerle inceleyerek gerekçeli bir değerleme raporu hazırlar. Böylece malike ödenecek kamulaştırma bedeli hukuki güvence altına alınmış olur.

Kamulaştırma Bedeline İtiraz Hakkı

Kamulaştırma bedeli konusunda malikler, süreç içinde çeşitli itiraz haklarına sahiptir. Öncelikle, kamulaştırma işleminin kendisine (örneğin kamu yararı kararına veya usulüne) itiraz mümkün olabilir. Kanuna göre malikler, kendilerine kamulaştırma tebligatı yapıldıktan sonra 30 gün içerisinde kamulaştırma kararının iptali için dava açabilirler. Bu tür bir itiraz, genellikle kamu yararı bulunmadığını veya usul eksikleri olduğunu iddia ederek işlemin tamamen iptalini hedefler. Ancak uygulamada, gerçekten kamu yararı içeren projelerde bu tür iptal davalarının başarı şansı düşüktür; zira mahkemeler kamu yararı kriterini geniş yorumlama eğilimindedir. Yine de ciddi usulsüzlükler varsa (örneğin gerekli prosedürlerin hiç işletilmemesi gibi) maliklerin iptal davası hakkı saklıdır.

Diğer ve daha yaygın itiraz konusu ise kamulaştırma bedelinin düşük olması halidir. Hiçbir arazi sahibi, taşınmazının değerinin altında bir bedelle elinden çıkmasını istemez. Peki, teklif edilen kamulaştırma tutarı sizi tatmin etmezse ne yapmalısınız? İzlenebilecek adımlar kısaca şöyledir:

1. Uzlaşma Tutanağını İmzalamayın: İlk aşamada idarenin önerdiği bedel düşük ise, sakın uzlaşma tutanağını imzalamayın. Teklifi reddedip idarenin dava açmasını beklemek en doğal haktır. Anlaşma yapmadığınız sürece idare sizi zorla tapu devrine razı edemez; konu mahkeme yoluna taşınır.
2. Dava Sürecinde Raporlara İtiraz Edin: Kamulaştırma davası açıldıktan sonra bilirkişi raporu hazırlandığında, eğer rapordaki değer hala düşükse, rapor size tebliğ edildiği tarihten itibaren 2 hafta içinde rapora itiraz edin. İtirazınızda, raporda eksik veya hatalı bulduğunuz noktaları belirtip gerekçeler sunmalısınız (örneğin emsal karşılaştırmanın yanlış yapıldığı, arazinin bazı özelliklerinin göz ardı edildiği gibi). Gerekirse bağımsız bir uzman görüşü alarak mahkemeye sunabilirsiniz.
3. Karara Karşı Kanun Yollarını Kullanın: Mahkeme sonuçta bir bedel belirleyip kamulaştırma kararını verdi. Eğer bu karar da size göre hakkaniyetli değilse, kanun yoluna başvurabilirsiniz.
4. Unutulmamalıdır ki, gerek dava sürecindeki bilirkişi raporuna itirazlar, gerekse üst mahkemelere başvurular teknik bilgi gerektirir. Bu işlemleri yaparken hukuki ve teknik destek almanız lehinize olacaktır. Nitekim mahkemeler, dayanağı olmayan “kuru itirazları” dikkate almayabilir; itirazların bilimsel verilere ve hukuki gerekçelere dayanması gerekir. Bu noktada kamulaştırma konusunda uzman bir avukatla ve gerekirse gayrimenkul değerleme uzmanlarıyla çalışmak, kamulaştırma bedeline itiraz sürecinde en iyi sonuca ulaşmanıza yardımcı olacaktır.

Kamulaştırmasız El Atma Durumu

Bazı durumlarda kamu idareleri, yasal kamulaştırma prosedürünü tamamlamadan vatandaşın arazisine fiilen el koyabiliyor. Halk arasında işgal veya el koyma olarak da anılan bu durumun hukuktaki karşılığı kamulaştırmasız el atmadır. Kamulaştırmasız el atma; idarenin, özel mülkiyete konu bir taşınmaza kamulaştırma usulüne uygun olmaksızın fiilen veya hukuki bir işlemle müdahale etmesi, bedelini ödemeden mülkiyet hakkını kısıtlaması anlamına gelir.  Basitçe söylemek gerekirse, devlet bir vatandaşın tapulu arazisini ne satın alıyor ne de resmi olarak kamulaştırıyor; buna rağmen araziyi kullanıyor veya kullanılamaz hale getiriyorsa kamulaştırmasız el atma söz konusu olur.

Fiili el atma örnekleri: İdarenin hiçbir ödeme yapmadan bir taşınmazı fiziken kullanmaya başlaması, üzerine yol, bina, altyapı tesisi inşa etmesi tipik fiili el atmadır. Örneğin, haber vermeden arazinizden elektrik hattı geçirilmesi, bahçenize belediyenin park yapması veya tarlanıza yol açılması gibi durumlar fiili el atma sayılır. Hukuki el atma ise fiilen el konulmamakla birlikte idarenin bir idari işlemle mülkiyet hakkınızı ciddi biçimde kısıtlamasıdır. Örneğin imar planında arsanızın yeşil alan, park, okul alanı gibi kamu hizmetine ayrılması ve uzun süre kamulaştırılmayarak kullanımınızın kısıtlanması hukuki el atma olarak değerlendirilir. Her iki durumda da mülk sahibinin mülkiyet hakkı ihlal edilmektedir.

Kamulaştırmasız el atma yasal değildir ve bu durumla karşılaşan malikler, haklarını arayabilir. Türk Hukukunda geçmişte kamulaştırmasız el atmalar nedeniyle ortaya çıkan mağduriyetleri gidermek için çeşitli yasal düzenlemeler yapılmıştır (2942 sayılı Kanun’a eklenen geçici maddeler gibi). Güncel uygulamada, fiilen el konulan taşınmazın sahibi doğrudan doğruya tazminat davası açarak taşınmazının bedelini ve uğradığı diğer zararları talep edebilir. Yargıtay içtihatları gereği, fiili el atma halinde görevli mahkeme adli yargıdır (Asliye Hukuk Mahkemeleri). Mahkeme, fiili el atma tarihindeki rayiç değer üzerinden tazminata hükmeder ve genellikle bu değere faiz eklenmesine karar verir. Yani idare, geç de olsa, vatandaşın zararını karşılamak zorundadır.

Hukuki el atma (imar planına alıp kamulaştırmama) durumunda ise malikler, ilgili idareye başvurarak makul bir süre içinde taşınmazın kamulaştırılmasını talep edebilir. İdare bu talebi karşılamazsa, mülk sahibi idari yargıda dava açarak plan kararının iptalini veya taşınmazın bedelinin ödenmesini isteyebilir. Sonuç olarak kamulaştırmasız el atma ile karşılaşırsanız, hakkınız olan bedeli almak için mutlaka yasal yollara başvurun. Bu kapsamda deneyimli bir avukat, fiili veya hukuki el atma nedeniyle açılacak davalarda size yol gösterecek ve tazminat hakkınızın etkin şekilde takip edilmesini sağlayacaktır.

Kayseri’de Kamulaştırma Avukatı ile Çalışmanın Önemi

Türkiye genelinde olduğu gibi Kayseri ve çevresinde de son yıllarda birçok altyapı yatırımı ve kentsel dönüşüm projesi hayata geçirilmektedir. Yeni karayolları, hızlı tren hatları, sanayi bölgeleri, baraj ve enerji nakil hattı projeleri derken, Kayseri’de pek çok arsa ve arazinin kamulaştırma kapsamında değerlendirildiğini görmekteyiz. Bu süreçte arazi sahiplerinin hak kaybına uğramaması ve en yüksek kamulaştırma bedelini alabilmesi için alanında uzman bir avukatla çalışmak büyük önem taşır.

Bir Kayseri kamulaştırma avukatı, hem kamulaştırma mevzuatına hakimdir hem de yerel koşulları bilir. Kayseri’deki gayrimenkul değerleri, emsal arazi satış fiyatları, belediyelerin uygulamaları gibi konulara vakıf olması sayesinde, sizin adınıza daha etkili girişimlerde bulunabilir. Örneğin, Kayseri’de yapılacak bir yol projesinde arsanız kamulaştırılacaksa, avukatınız bölgedeki diğer kamulaştırma dosyalarını ve emsal kararları takip ederek size yol gösterebilir.

Ayrıca, kamulaştırma davaları teknik ayrıntılar içerir: dilekçelerin usulüne uygun hazırlanması, bilirkişi incelemelerinde etkin rol almak, gerektiğinde ek bilirkişi raporu talep etmek gibi adımlar vardır. Kayseri’de kamulaştırma avukatı olarak deneyimli bir hukukçu, bu adımları sizin adınıza atarak sürecin doğru işlemesini sağlar. Unutmayın, kamulaştırma işlemlerinde idare karşısında tek başınıza mücadele etmek zor olabilir. Yerel bir avukat, hem Kayseri’deki idarelerle iletişimde hem de Kayseri Adliyesi’ndeki dava sürecinde sizi temsil ederek haklarınızı koruyacaktır. Bu da sonunda daha adil bir bedel almanız veya bir haksızlığın önlenmesi anlamına gelebilir.

Özetle, Kayseri’de yaşayan ve taşınmazı kamulaştırma gündeminde olan kişiler için uzman bir kamulaştırma avukatı ile çalışmak, sürecin her aşamasında güvende olmanızı ve en iyi sonucun alınmasını temin edecektir.

Sonuç ve Öneriler

Devletin tapulu araziye el koyması, doğru uygulandığında kamu yararı için yapılan yasal bir işlemdir. Ancak bu süreçte vatandaşların da göz ardı edilmemesi gereken mülkiyet hakları bulunmaktadır. Kamulaştırma durumuyla karşı karşıya kalan arazi sahipleri, sürecin işleyişini ve kendi haklarını iyi bilmelidir. Yukarıda detaylı şekilde anlattığımız gibi, kamu idaresi ancak kanuni prosedüre uyarak ve taşınmazın gerçek bedelini ödeyerek özel mülkiyete müdahale edebilir. Aksi durumlar hukuk düzenimizde korunmaz.

Bir kamulaştırma tebligatı aldığınızda panik yapmadan haklarınızı araştırın. Öncelikle teklif edilen bedelin makul olup olmadığını değerlendirin. Eğer bedel düşük görünüyorsa uzlaşma yoluna hemen gitmeyip itiraz hakkınızı kullanabileceğinizi unutmayın. Süreç içinde tebligat tarihlerini ve yasal süreleri (itiraz için 30 gün, bilirkişi raporuna itiraz için 2 hafta gibi) kaçırmamaya özen gösterin. Kamulaştırma bedeline itiraz etmek istiyorsanız, mutlaka somut gerekçeler ve mümkünse uzman görüşleri ile talebinizi destekleyin.

Kamulaştırmasız el atma gibi bir haksızlıkla karşılaşırsanız, hakkınızı aramak için geç kalmayın. İdare bedel ödemeden arazinizi kullanmışsa, yasal yollarla hakkaniyete uygun bir tazminat almanız mümkündür. Bu tür durumlarda zamanaşımı gibi süre kısıtları da olabileceğinden, vakit kaybetmeden hukuki yollara başvurmak gerekir.

Son olarak, tavsiyemiz bu süreci tek başınıza yürütmemenizdir. Kamulaştırma mevzuatı ve uygulaması karmaşık olabilir; küçük bir usul hatası hak kaybına neden olabilir. Kayseri’de kamulaştırma avukatı gibi bu alanda deneyimli bir hukuk profesyonelinden destek almak, sürecin en başından itibaren sizin lehinize olacaktır. Böylece hem yasal haklarınızı tam olarak kullanabilir hem de almanız gereken bedelin adil olmasını sağlayabilirsiniz.

Unutmayın, kamulaştırma herkesin hayatında sıkça karşılaştığı bir işlem değildir; ancak karşı karşıya kaldığınızda doğru adımları atmak, mülkünüzün değerini korumanız için hayati önemdedir. Kendi hakkınıza sahip çıkarken yasal yolların size tanıdığı tüm imkânları kullanmaktan çekinmeyin.

Sıkça Sorulan Sorular

Kamulaştırma nedir? İstimlak ile aynı şey midir?
Kamulaştırma, devletin veya kamu kurumlarının, kamu yararı gerektiren projeler için özel mülkiyete konu taşınmazları bedelini ödeyerek zorla edinmesidir. İstimlak terimi ise kamulaştırmanın eski kullanımıdır ve günümüzde aynı anlama gelir. Yani istimlak ile kamulaştırma arasında bir fark yoktur; her ikisi de Anayasa ve 2942 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan mülkiyet alımı işlemidir.

Devlet tapulu arazime el koyabilir mi?
Evet, devlet tapulu bir araziye el koyabilir ancak bunu yalnızca kamulaştırma yoluyla ve yasal şartlar altında yapabilir. Kamu yararı olmadıkça veya bedel ödenmedikçe devletin keyfi olarak mülkünüze el koyması hukuka aykırıdır. Örneğin bir yol yapımı için arazi gerekiyorsa, devlet kamulaştırma kararı alıp bedel ödemek suretiyle tapulu arazinizi alabilir. Fakat bu süreçte size resmi tebligat yapılmalı ve gerçek değeri üzerinden ödeme teklif edilmelidir.

Kamulaştırma davası ne kadar sürer?
Kamulaştırma davaları genellikle diğer hukuk davalarına göre daha hızlı sonuçlanır. Uygulamada, Asliye Hukuk Mahkemesi’ndeki kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası ilk derece için ortalama 10-12 ayda karara çıkabilmektedir.  Ancak bu süre, dosyanın yoğunluğuna, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine ve mahkemelerin iş yüküne göre değişebilir. Davanın istinaf ve temyiz aşamaları da olursa, tüm süreç birkaç yılı bulabilir. Acele kamulaştırma hallerinde ise idare, daha dava sonuçlanmadan taşınmazı hızlıca kullanabildiği için fiili işlem daha erken gerçekleşir; fakat bedel tespiti yine mahkeme tarafından yapılacağından hukuki süreç benzer şekilde işler.

Kamulaştırma bedeli nasıl belirlenir?
Kamulaştırma bedeli, taşınmazın piyasa değerine göre belirlenir. Yetkili kuruluşlar ve mahkemeler taşınmazın konumu, yüzölçümü, imar durumu, kullanım şekli, üzerinde yapı veya ağaç olup olmaması gibi unsurları dikkate alır. Arsa ise benzer arsa satış fiyatları (emsal değerler), tarla ise getireceği tarımsal gelir hesaplanır. Amaç, malikin elinden çıkan mülkün rayiç değerini tespit etmektir. Mahkeme, bilirkişi raporları doğrultusunda hakkaniyete uygun bir bedel belirler ve idarenin bu bedeli ödemesini sağlar.

Kamulaştırma bedeli ne zaman ödenir?
Eğer idare ile uzlaşma sağlanırsa, uzlaşma tutanağı imzalandığı tarihten itibaren 45 gün içinde idare bedeli ödemek zorundadır. Ödeme yapıldıktan sonra tapu devri gerçekleşir. Uzlaşma olmaz ve dava açılırsa, dava sonunda mahkemenin belirlediği kamulaştırma bedeli idarece peşin ödenir (genellikle karar kesinleşmeden önce mahkemenin belirlediği tutar hak sahibine depo edilir). Acele kamulaştırma durumunda ise idare, belirlediği bedeli hemen peşin yatırarak mahkemeden taşınmaza acele el koyma izni alır; bu tutar kesin bedel olmayıp, nihai bedel yine dava sürecinde belirlenip fark çıkarsa ödenir.

Kamulaştırma bedeline itiraz edebilir miyim?
Evet, malikler kamulaştırma bedeline itiraz etme hakkına sahiptir. İdarenin ilk teklif ettiği bedel düşükse, uzlaşma tutanağını imzalamayarak itirazınızı ortaya koyabilirsiniz. Sonrasında açılan davada, bilirkişi tarafından belirlenen değere itiraz etme hakkınız vardır (rapor size tebliğ edildikten sonra genellikle 2 hafta içinde). Mahkemenin karar verdiği bedel de hakkaniyetsiz gelirse istinaf ve temyiz yoluyla karara itiraz edebilirsiniz. Kısaca, sürecin her aşamasında “bu bedel düşüktür” diyerek daha yüksek bedel talep etme imkanınız bulunuyor. Yeter ki itirazlarınızı yasal sürelerinde ve gerekçeleriyle yapın.

Kamulaştırmasız el atma nedir? Böyle bir durumda ne yapabilirim?
Kamulaştırmasız el atma, devletin herhangi bir kamulaştırma kararı almadan ve bedel ödemeden özel mülkiyetteki bir araziye müdahale etmesi demektir.  Örneğin haberiniz olmadan arazinizden yol geçirilmesi, arsaya bir altyapı tesisi konulması veya imar planıyla arazinizin park alanı ilan edilip yıllarca kamulaştırılmaması gibi durumlar bu kapsama girer. Böyle bir durumla karşılaşırsanız, yapmanız gereken hukuki yollara başvurmaktır. Fiili el atma varsa Asliye Hukuk Mahkemesinde tazminat davası açarak taşınmazınızın bedelini ve varsa diğer zararlarınızı talep edebilirsiniz. İdare, yaptığı fiili el atma nedeniyle taşınmazın değerini size ödemek zorundadır. Eğer el atma hukuki nitelikte (imar planı yoluyla) ise ilgili idareye başvurarak kamulaştırma talep edebilir, olmazsa adli yargıda dava açabilirsiniz. Sonuç olarak kamulaştırmasız el atma, hukuka aykırı bir durumdur ve vatandaş olarak sizin hem mülkiyet hakkınızı koruma hem de uğradığınız zararı tazmin ettirme hakkınız vardır.

Acele kamulaştırma nedir?
Acele kamulaştırma, olağanüstü hallerde uygulanan özel bir kamulaştırma usulüdür. Örneğin savaş, seferberlik, afet gibi durumlarda veya Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan acil altyapı projelerinde devreye girer. Acele kamulaştırmada, normal kamulaştırma prosedürleri sonradan tamamlanmak üzere, önce taşınmazın değeri konusunda bilirkişi tarafından hızlı bir tespit yapılır ve bu tutar idarece bankaya depo edilir. Mahkeme, idare lehine acele el koyma kararı vererek taşınmazın hemen kullanımını idareye bırakır. Yani devlet projeyi hemen başlatır, mülkiyet ve bedel konuları daha sonra netleşir. Acele kamulaştırmada da maliklerin bedel konusunda itiraz hakları vardır; dava sürecinde kesin bedel yine bilirkişi incelemesiyle belirlenecek ve malike ödenecektir. Sadece süreç daha hızlandırılmış şekilde ilerler. Bu usul, örneğin deprem sonrası acil yol yapımı gereken hallerde veya stratejik yatırımlarda başvurulan istisnai bir yöntemdir.

Kamulaştırma kararının iptali mümkün mü?
Kamulaştırma kararına karşı, belli şartlarda iptal davası açmak mümkündür. Malik olarak, size kamulaştırma işlemi tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilirsiniz. Bu davada, kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğunu (örneğin projenin gerçekten kamu yararına hizmet etmediğini) veya usul eksikleri olduğunu öne sürebilirsiniz. Ancak pratikte, usul eksiklikleri bariz değilse ve proje açıkça kamu yararına yönelikse, iptal davasıyla kamulaştırmayı durdurmak zordur. Yine de bazı durumlarda, örneğin proje kamu yararı amacından saptıysa veya prosedür hataları varsa mahkeme kamulaştırma işlemini iptal edebilir. Unutmamak gerekir ki iptal davası açma süresini geçirirseniz, artık kamulaştırma işlemi kesinleşir ve sadece bedel için mücadele edebilirsiniz. Bu yüzden böyle bir itirazınız varsa süresinde harekete geçmek önemlidir.

Kamulaştırma sürecinde avukat yardımı gerekli midir?
Her ne kadar hukuken kendiniz de işlemleri takip edebilseniz de, kamulaştırma sürecinde bir avukatın yardımı oldukça faydalı olacaktır. Zira kamulaştırma hukuku, hem idare hukuku hem de gayrimenkul hukuku boyutu olan karmaşık bir alan. Süreçte itiraz süreleri, teknik bilirkişi raporları, dilekçe usulleri gibi dikkat edilmesi gereken pek çok ayrıntı var. Bir avukat, sizin adınıza süreçteki evrakları düzgün şekilde hazırlar, haklarınızı etkin biçimde savunur ve olası hak kayıplarının önüne geçer. Özellikle Kayseri gibi bölgelerde, yerel bir kamulaştırma avukatı bölgenin emsal değerlerine ve idarelerin uygulamalarına hakim olacağı için, size ekstra bir avantaj sağlayabilir. Sonuç olarak, kamulaştırma sürecinde bir avukatla çalışmak zorunlu olmasa da, hakkınız olan en yüksek bedeli almanız ve prosedürlerin doğru ilerlemesi için güçlü bir destektir.

 

Not: Bu metin bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki ihtilaflarda, somut olayın özelliklerine göre bir avukattan profesyonel destek almak en uygun yöntemdir.